李宇嘉：深圳楼市参考价新政，影响有多大？
01 准确地讲，这次深圳并非废除了二手房参考价，而是银行不再捆绑参考价放贷，取而代之的是，根据银行的评估价或网签价格（实际成交价）孰低来放贷，而这个价格会更接近市场价！ 也就是说，让价格信号回归市场本来面目，并主导银行放贷。我们关心的是，对深圳的二手房市场，到底是利空还是利多？显然，市场价主导银行放贷，就会避免参考价导致的“去杠杆”效应（高于参考价的部分，都会转化为首付）。其直接效果是，购房者可以加杠杆了。 加杠杆，这是深圳过去楼市火爆的逻辑。所以，很多人认为，这是巨大的利好。再加上，现在银行面临“资产荒”，放贷压力很大，把房贷作为最优质的贷款，凡提前还贷必百般阻挠。 形势很清晰了：银行特别想放贷，利率也已经降至历史最低了，首套房4.3%，二套房4.9%，放贷周期一个月，审批只要一周；购房者想加杠杆购房，楼市再次火爆的要素全了。 真的是这样的吗？ 02 毫无疑问，对那些挂牌价本来挺高，但被参考价压下来、购房人被迫“高首付”的房源，贷款不再捆绑参考价以后，首付降下来了，购房人也不用到处借钱凑首付了，购房门槛低了。 这对活跃交易是非常好的，也是此次新政的出发点之一。但有没有想过，这会带来什么结果？ 一是，购房人承担更多的月供 二是，购房人承担更多的税费 也就是说，加杠杆是有代价的。 放在2016年至2021年初，对买房人来说，多付点儿月供、多缴点儿税费，这都不是事儿。那会儿，都信心满满。有钱的人，月供和税费不在话下；没钱的人，胆儿大，到处能借钱，也不在话下。 但是，现在可以吗？ 如果有人说，放开了杠杆，就会回到过去。我说，这叫刻舟求剑。3月下旬以来，深圳新房和二手房成交数量明显下降了。为什么呢？一方面，积压的需求释放殆尽，更重要的是，3月以后有开发商提高新盘售价，小业主提高挂牌价，导致购房需求受到了巨大的抑制。 为什么会出现这一情况呢？一方面，市场本来预期价格下跌，现在涨价了，心理上接受不了；另一方面，现在购房者面临“多个难”：筹集首付难，缴税费难，月供也难。简单来讲，既缺首付，也缺月供，还缺过户时要缴的那几万元税。 这就是为何，按揭利率降至4.3%了，甚至低于4%了，但购房情绪还是没有提振起来。很简单，缺的，不是降利率省下那几百元。 总结来说，不愿意“加杠杆”。 再者，即便愿意加杠杆，但在深圳早已实现“三价合一”的政策框架下，高评高贷（做高贷款评估价）有税负的制约（多贷款、多缴税）。结合楼市基本面，过度“加杠杆”的可能性不大。 03 当然，只要有涨价预期，大家就会重返楼市。加杠杆，则是修复涨价预期的关键。现实中，总有人会在新政的刺激下，愿意多加杠杆进场，但这只是个案。 现在，无论是楼市海量压顶的供应端，比如庞大的商品房供应、海量的二手房，人才房分流，还是今非昔比的需求端，比如支撑楼市的几个行业（地产、金融、互联网、机关国企）都挥别过去的繁荣，如何重返楼市？ 我们再来重温一下，二手房成交参考价格的制定依据： 约62%，根据2020年网签价格计算得出，价格和近一年的网签价格一致； 约10%，部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算； 约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。 也就是，2021年2月份出台参考价时，只有不到1/3的房子的实际成交价，明显低于参考价。 说明了什么？深圳楼市的困境之源（比如，这些年二手房趴在地上的交易量），绝不是二手房参考价，它可能只是一根稻草。逆转楼市过度繁荣局面的，有多根稻草。 比如2020年“7.15调控”，深圳土地房源放量供应，“限地价、限房价”，房企暴雷，人才房分流需求，整顿金融地产、平台经济，还有机关国企降工资。这些整合起来，就是所谓的大环境变了。 当然，现在也在修复，你我都在这其中，不多言了，冷暖自知。 04 最后谈谈，为何要出这个新政？ 首先，参考价的阶段性历史使命完成了。当时，为什么出参考价呢？因为二手房缺乏供应弹性，特别是某些热点区域，极易造成业主、银行、中介（含资金中介）合谋来拉升价格、坐地涨价。 对买家来说，只有接受价格的份儿，于是就形成“杠杆推动高价房销售→涨价预期实现→进一步涨价预期”的循环。房价上涨已脱离基本面，呈现自我强化、自我循环的涨价逻辑：“因为要涨，所以涨”。于是，需要政府“参考价”强力介入，绑定银行杠杆，对二手房“定向去杠杆”。 表：2021年2月出台参考价时，深圳各区域二手房价格上涨情况 现在来看，这个使命阶段性完成了。之所以说阶段性，是因为，还是担心房价后续再次上涨。所以，这次没有取消参考价，只是取消了参考价绑定银行贷款。这意味着，后续再次出现上面讲的那种涨价循环，参考价还会再次祭出，这就是我一贯讲的，参考价是深圳的长效机制。 也就是，参考价本身并不是长效机制，而是其“适时介入、适时退出”，这种机制就是长效机制。 其次，二手房挂牌，只能标注参考价，不符合高标准市场化建设。 对深圳来说，不管是先行示范区，还是长效机制建设的“带头大哥”，首当其冲的就是要在规范和法制引领下树立高质量发展典范。 以政府划定的某个时间点上的参考价，代替市场价，这是哪门子的高质量发展呢？哪门子的长效机制，哪门子的治理体系和治理能力现代化呢？因此，市场稳定了、投资客退出了、加杠杆情绪很弱了，稳定重新回到主题，参考价就应该适时退出，让市场发挥内生力量。 再次，纠偏参考价恶化市场预期。 那时是蜜糖，现在就是砒霜了。当下，深圳百姓买房，就看参考价，凡是低于参考价的，大概率预期还会下跌，导致深圳70%的房子，就是按照参考价，或者低于参考价成交的。于是，业主挂牌价一降再降，直到在参考价附近，才能成交，导致市场形成了房价下跌的预期。 击穿参考价以后，市场形成进一步跌价的预期。当下，对包括深圳在内的地方政府来说，稳定资产价格，防止过快下跌，成为调控的新主题。因此，让中介的橱窗，“把参考价拿下来，把市场价标上去”，用意就是打消参考价一刀切锚定下，价格非理性回调，回归价格本源。 最后，也是最重要的，修复不动产“金融加速器”的效应。 近期，大家热议的“通货紧缩”，居民资产负债表恶化等等，都与不动产价格下跌有关，其背后的真正原因，就在于不动产的“金融加速器”的效应下降，甚至逆转为“金融减速器”。 其原理就在于，不动产价格下跌，居民预期房价下跌，不愿意加杠杆，全社会流动性或货币创造和供给的源头——不动产市场哑火，这是罪魁祸首。因此，摆脱这个困局，关键是，修复不动产“金融加速器”效应，让开发商、购房人、房地产链条能够得到合理的融资。 这样，在资金润滑剂的助推下，这个链条能顺畅地循环起来，这样全社会的信用创造就活跃起来了，不至于像现在，或者资金在空转，或者基建和平台在拼命地借钱、花钱也无济于事。 但是，我认为，近期旅游热、奢侈品热、楼市豪宅热、各大城市宾馆酒店涨价，怎么就通缩了呢？说白了，就是普通百姓没钱，这样来理解深圳二手房参考价新政的效果，就一目了然。
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